民办学校在租赁的土地上建的房产能否免房产税

首先看民办学校的房产税优惠政策，根据《财政部 国家税务总局关于教育税收政策的通知》（财税[2004]39号）第二条规定“对国家拨付事业经费和企业办的各类学校、托儿所、幼儿园自用的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税；”对这里“企业办的各类学校”我们通常理解就是指民办学校，“自用”指自有自用，所以民办学校的房产税优惠政策主要指“自有自用”，不区分营利性和非营利性，即使是营利性也享受免税优惠。

那在租赁的土地建的房产能否满足上述【自有且自用】条件，先看是否满足“自有”？

从会计上资产确认的角度：

能否确认为学校的资产，根据《企业会计准则第4号——固定资产》第四条规定“固定资产同时满足下列条件的，才能予以确认：（一）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；（二）该固定资产的成本能够可靠地计量。”学校对该部分房产对外签订《工程建设合同》，支付工程款项，并以学校名义取得发票，可以满足上述固定资产的确认条件。

从物权登记的角度：

从租赁的土地上进行房产建设一般情况是不能进行产权登记的，也不会取得《房产证》或《不动产权证》，那是否就否定了该部分房产不属于学校自用了，根据《民法典》第二百三十一条规定“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”民办学校虽然不能进行产权登记，但依据土地租赁合同以及合作建造行为取得房产物权，产权登记的效力只是对抗善意的第三人。因此以物权登记的角度，同样可以认定从租赁的土地上建的房产属于民办学校。

在满足“自有”的前提下，再看是否满足“自用”。如果确实属于民办学校【自用】的，比如教学楼、宿舍楼以及运动场馆等，那可以按财税[2004]39号的规定享受免税。但是如果属于【非自用】，比如对外承包的食堂、临街出租的商铺、对外出租的超市小卖部等，就需要缴纳房产税了。

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